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一、物业治理的目的是使物业保值增值，以及提高物业的使用价值，详细有三个目的：（一）质量目的：1、硬件质量目的：主要是保证和维护物业的物理功效：结构功效、修建功效、机电设备功效、其它功效；2、软件质量目的：主要指服务的完备性、服务的实时性、服务的客户满足度等等；（二）宁静目的：1、物业使用情况的宁静，如公共秩序维护，在公共秩序、防火、防盗等环节上的举行预防和治理；2、物业的宁静：指物业主体的宁静、结构的宁静、设备的运行治理宁静等。3、物业使用人的宁静：指物业使用人的人身宁静、产业宁静的预防措施。

在宁静目的上，物业公司要留存种种记载和资料，以证明自己已经根据条约约定做好了各项服务。（三）物业治理用度目的：各项用度，最终的收支应能保证物业企业有适当利润。

二、几个名词解释：1、物业治理的本质：是物业治理服务企业从事以不动产为基础，以业主或客户需求为导向，以治理为手段，以准公共性服务为焦点产物的商品服务运动。2、业主：指物业的所有权人；3、物业使用人：指物业的承租人（客户）或实际正当使用物业的人；4、暂时治理规约：开发商和物业公司制定的先期约束； 治理规约：指经由业主大会讨论通过的暂时治理规约或其修改稿；业主和物业使用人违背治理规约的，业主委员会可到法院起诉，法院支持；5、物业治理服务收费＝物业治理服务费（基本物业治理服务费＋机电设备设施日常运行维护费）＋特约服务费＋代庖服务费。

6、客户手册：指以治理规约、物业使用说明、物业治理相关约定为主要内容的，指导客户更好地使用物业和享受物业服务的，在客户入住时发放的册子。7、灵活车园地占用费：俗称停车费，应当收，不讨论收不收的问题，只讨论收几多的问题，业主就可以确定，不需要物价局批准，全市无统一票据，（写字楼区）业主同意不收的除外。该用度扣除物业须要治理用度外，由物业公司与业主协商使用。

注意该用度不含保管责任。8、几个主管部门：私搭乱盖――城管；不按划定从事摆卖加工谋划运动――城管；占压、破坏绿地――城管；拆改承重结构和使用功效――房地产治理局执法部门；三、小区车辆治理：1、在签订协议时，由物业方提出两种选择，一是园地占用费，二是车辆保管费；园地占用费较低，车辆保管费不以盈利为目的，可是为车辆上全部保险，平均摊到每一天的用度为车辆保管费。两种用度由业主选择。2、小区停车收费是一定趋势，也是管好小区车辆的须要手段。

3、现阶段，车位费开收据即可，盖物业公司章。不用发票。

如果用停车费专用发标，在后附盖“本用度为物业公司代为收取的车辆园地占用费”字样。4、小区车辆园地占用费，除了物业公司必须的开支外，余下的可用作应急维修资金，用于小区维修。

外貌上看，物业公司好象没有利益，但实际上，一方面是做好了小区车辆治理，二方面增加了部门人手，三方面用于小区维修，其实是变相为物业公司节约了相当大的成本。5、写字楼物业停车场也是如此。这些用度应增补进维修资金中。

另外，这一点应与保安做好协调事情。四、规避物业治理风险的几个方法：1、相对于民众责任险，物业治理责任险保费相对较高，但能更好地规避物业治理中因为治理不善或不到位而造成的风险。

2、日常的事情，特别是巡回检查、日常检验等事情，根据物业治理条约以及设备设施的特点，先期制定治理方案，严格地明确地做好提出治理要求，并在日常事情中，以表格记载的形式做好记载，并落实到责任人。3、质价相符原则，差别的价钱，对应差别的服务尺度，如四级尺度中，楼道天天保洁一次，那就是保洁一次，而不是两次，不是保证楼道整洁；只要天天一次保洁到位了，物业公司就没有责任了。4、物业公司并不是负担所有的责任，该行政主管部门负担的责任，就不应是物业治理企业的责任，如邢事案件。五、在装修阶段，如何做好制品掩护事情：1、对施工单元举行前端控制：挂号、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、须要时还需要发包方背书担保；2、进质料的历程，要接纳人盯人的方式；3、克制结构性和功效性拆改：接纳天天巡查的方式；4、对于写字楼，精密联系业主，在业主与租户协议中加入装修约束性条款，引入业主进入监视机制内；六、关于物业区域内的公共秩序维护和宁静防范的几点说明：1、物业公司治理的是公有共有产业，维护公共秩序，而自行车、电动车、灵活车属于私产，不在物业公司的治理规模之内，其丢失、损坏都不是物业公司的责任，有特别约定的除外；有的也要看物业公司是否按条约推行责任。

2、卖力小区生活秩序维护，而不是卖力社会宁静防范，社会宁静防范有行政主管和执法部门。七、对欠费业主的起诉与掌握：1、平是注意积累和掌握、留存有关记载和证据；2、评价服务事情是否到位，主要看物业公司是否按条约约定做到了，主要看多数业主的意见；3、起诉时一次不要太多，太多后易反弹，且法院不易支持；4、对于物业费打折的讯断，一定要据理力争，是哪项不及格，哪项用度打折，没有不及格的，就没有理没打折。八、关于专项服务和物业创收：1、对于专项服务，通过都是事先设立服务项目，并宣布服务内容与质量、收费尺度，当业主或租用人需要这种服务时，可自行选择。用度在公共服务费外独立收取。

2、物业服务企业可凭据自身实力及所治理区域的特点，开展接受业主（或其它组织）委托的物业租赁、产物先容等广告，以完善服务设施、增加企业收入。九、物业企业内部治理的几点履历和做法：1、业主的便利性和被尊重性需求：在物业治理事情中，要记着一点，任何人，包罗业主和租户、以及来访服务人员，都有同相的要求：那就是便利性、被尊重性；在制定任何与业主和租户打交道的制度中，都要贯彻这一点。2、日常羁系要做到位。任何人都有惰性、任何人事情都需要督促，只是督促的方式纷歧样。

这一点在各向导和主管的日常事情中要明确知晓，各项事情的日常羁系必须到位。3、制定岗位职责和事情说明时，要注意一点，任何人，对于自己的岗位职责，不仅仅要做到知晓，还要做获得位；4、做好客户治理和谋划：要想措施发挥客户资源的优势，谋划好客户：生存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户自己谋划和生产上的需求；对于客户的需求，可在适当规模内公布，或代为联系，并向乐成（指中标或签订条约）者收取信息服务费（一般为条约额的0.5%－2%）。5、如何相识客户需求：要做好物业治理事情，首先要相识业主和客户需要什么，有以下三种方式：*在相应的治理阶段，作为物业治理方，应定期如开务虚会，搞频频“头脑风暴”，就业主的需求问题各抒己见；*问卷观察，设计好问卷形式，开展问卷观察，在满足度观察时也可做；*与客户协管员以及客户向导定期举行相同；6、如何在公司内部建设良好的相同机制：*各部门每周（或天天）晨会或例会；*公司每周治理人员例会；*员工每月或每两月大会；以上三会的主要内容：一是汇报事情，二是分析总结不足并提出革新方法，三是摆设事情；十、绩效考核的主要内容和目的：1、绩效考核目的是激励员工首先完成好本职事情，其次是激励站在公司的角度，超出本职事情做好事情；2、内容之一：谋划，对于负担谋划项目的部门和小我私家，制定相应的激励措施；对于不负担谋划项目的部门和小我私家，提出并被采取的建议，要给予适当奖励；3、内空之二：治理，对于治理人员，其所治理的各项内容都要有明确的治理目的；对于操作人员，其所卖力的事情内容要制定明确的事情目的，客户满足度是考核的主要目的之一；4、内容之三：员工的学习和生长，勉励员工学习，给员工缔造学习条件和生长的条件，同时，学习和生长的时机也作为奖励条件之一，用于激励员工。5、绩效考核的效果应用：一是奖励：升职、升薪、评优、培训时机、差别场所表彰；二是处罚：淘汰、降薪、差别场所点名不点名品评；要注意一点，大部门处罚，都要轰轰烈烈，以起到效尤作用，让员工知道，什么是错误的；十一、新建物业检验的主要内容：1、物业资料：主要是物业的各项施工图纸的验收资料；供水供电供气条约等；2、对设备设施按设计举行检验数量和设置，通过试运行和跟踪安装调试的方法举行使用功效检验；3、对修建物外墙面、顶、地等举行目视检验；对修建物请专业人员举行检验；4、园林绿化工程检验，一是绿植数量品种、二是喷头够不够；5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施举行检验（特殊件要通过监理和业主等留下部门质料，以利便以后维修）；6、对配套设施举行检验；7、检验的方法有：目视：主要指外观、数量、完好水平；使用：设备、设施、元器件、零件等通过使用来磨练其安装质量和使用功效。

检测：防雷避电等通过检测或检测陈诉来检查其完好性；试验：通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量；检察施工验收检测陈诉：通过检测陈诉来磨练；8、发现问题的处置惩罚原则：小问题记下来，填写物业检验记载表，并提出整改意见，交建设单元，建设单元要求施工方整改，物业跟踪；对整改完的举行验收，管理检验手续。大问题，特别是结构性问题，提交物业检验记载表，以及物业公司意见，交建设单元，如果业主要求接受，该问题双方应明确责任。

十二、关于物业治理招投标：（一）物业治理投标历程中，常见的几种错误：1、没有很好地响应标书；2、没有很好地贯彻落实新政策和法例；3、组织架构、人员配备与项目不符；4、成本测算不精致；（一定要注意物业治理服务费由基本物业费和机电维修维护费组成）；（二）体例标书的方法：1、建立投标书体例班子，标书内容广泛，不是一小我私家能完成的，所以一定要建立班子卖力标书体例事情；对于体例班子成员要求见下述。2、搞好分工，明确责任：如商务标体例、资信能力体例、技术标体例（技术标内容还可以细分）；各司其责；3、商务标和技术标体例之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后团体制定治理机构、人员组成、基本治理方案，在此基础上再行分工，以保证标书各部门之间有序衔接；4、标书体例之前，首先要占有资料，泉源有：招标文件、现场勘查、市场信息、政策法例、企业自身、网络；5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障；（三）体例标书的注意事项：1、标书体例人员要做到五个熟悉：*熟悉物业治理相关政策法例（如电费、水价、最低人为、五险一金、税收政策、消防、加班治理划定等）；*熟悉各岗位事情运行法式；*熟悉企业总体情况；*熟悉投标文件的花样及内容：无牢固花样，但有约定俗成的相对牢固的基本花样；*熟悉成本测算方法及相关质料等的市场价钱；2、标书体例人员要有三个能力一个卖力：*分析判断能力；*文字表达能力；*盘算机操作能力；*有对企业卖力、对企业司理卖力、对小我私家卖力的意识和精神；3、体例标书，一定要注意十种废标情形；4、有一点约定俗成的做法：技术标一般在100页左右；5、招标书有评分尺度的，一定要根据评分尺度举行体例，并在目录中显着标注出评分尺度的内容；6、一定要注意在技术标中不能泛起与投标报价有关的经济性内容；7、标书体例完成后，一定要送交卖力人审阅；8、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章；9、注意按招标书要求封装；（四）技术标的基本花样：1、对项目治理服务的定位及整体计划；2、对项目的基天职析及组织架构摆设；3、人员培训及考核机制；4、治理服务的内容、尺度、措施；5、前期物业复写蛀要事情环节运行法式；6、突发事件处置应急预案；7、眼妙手低治理服务标答应及保证措施；8、物资装备及办公用品配备；9、物业治理服务的有关制度；10、社区文化的设想与摆设；（五）标书体例完后，应做到六看：1、看有无废标情形；2、看投标文件对招标文件是否做出努力响应；3、看标书花样和要求是否有缺项；4、看有关质料是否切合政策法例；5、看有无过高答应；6、看商务标是否合理。

（六）特别指出，物业治理条约签订后，一定要到当地房地产主管部门管理存案法式；十三、天津市现在与物业治理有关的执法法例：做物业治理事情，特别是市场行为时，对于政策的相识是十分须要的，下面列出了天津市规模内现在与物业治理相关执法法例条例，建议物业治理从业人员认真学习并运用到实际事情中：1、天津市物业治理条例：2008.12.01重新修订；2、天津市衡宇宁静使用治理条例；3、物业治理区域划分治理措施；4、业主大会和业主委员会运动规则；5、物业治理用房治理措施；6、天津市笺业企业退出项目治理措施；7、商品房住宅维修资金治理措施；8、非住宅专项维修资金治理措施（针对非住宅项目，现行的要求根据100元/平米尺度缴存）；9、维修资金使用治理措施；10、衡宇应急抒难专项资金治理措施；11、旧楼区维修资金治理措施；12、天津市物业治理招投标治理措施；（保障性住房物业治理企业可加分）13、天津市物业治理费政府指导价；14、尚有七个存案法式、七个示范文本；15、高院有：修建物区分所有权治理措施、物业纠纷治理措施等解释；16、水电气暖相关行业划定和物价局的收费划定；�
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